就算愛得轟轟烈烈,買房也要清楚明確!

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文:理財豪JOHN領
好朋友Alice是個做網路生意的優秀創業者,有天忽然來電,憂心忡忡的問了我些關於怎麽預防男友賣房子的秘訣。
John本來還以為是她男朋友要賣房擴大營業,她會擔心成功與否,細聽之下才知另有玄機。
Alice 的男友叫  Bryan,所以文章內我們就簡稱 A女 B男 了。

A女 告訴我兩人以結婚為前提交往已有5年,兩年前覺得已經很穩定了,所以就打算兩人在新竹一起買間愛的小屋,以 B男登記名義人頭期款跟貸款都各負責一半,未來結婚這間房子就當新房,反正也是兩個人的共同財產。
一切看來都是如此美好,直到去年底新冠病毒爆發,才發覺問題來了!

B男公司放了無薪假,一直沒有復工,於是B男興起要自己開公司的念頭,原本A女也覺得不錯,以B男以前在公司的表現,應該可以闖出不錯的名堂,豈知B男在公司主管做習慣了,自己創業後不善交際,把客戶當下屬罵,於是開業以來生意一直不好。

假如只是創業困難,A女完全可以理解,反正兩個人攜手一起克服就好了。

但誇張的是,B男不肯思考怎麼進步,卻把「錯誤」全推到A女身上,怪罪是她帶來的霉運,動不動就惡言相向,於是A女經過反覆思索,決定要分手,但又想起房子還在B男名下怕拿不回來,於是在還沒撕破臉前先來詢問我的意見!

其實不管是情侶還是夫妻,財產的部分最好還是分開處理,但說到容易做到難,常會碰到這樣的狀況:

濃情蜜意的時候什麼都沒有關係

分道揚鑣的時候就跑出一堆問題

能夠談出個結論就當作祖先保庇

不然就官司打到此恨綿綿無絕期
先不論A女B男的是非對錯,單純為了避免類似這樣的狀況,John會給各位熱戀中的情侶們以下幾項建議:
  1. 買房子考慮共同持分為了擔心持分房屋難以貸款的問題,市場上普遍都會建議由收入較多的那一方單獨登記,以便取得貸款。

    但事實上銀行只要將另一方拉為保證人,基本上貸款也不會有太大的問題。
    再說一間房子、兩人持分雖然不管在登記或管理上都會比較不方便,但至少未來真的發生什麼問題,產權在自己手上也比較安心,再加上多年後假如對這房子有感情,對方要賣給他人時,妳還有優先購買權,就不怕對方隨便轉手脫產。

  2. 保留匯款收據假如真的不得已要以其中一個人的名字買,記得留好頭期款及各年度貸款還款的匯款收據以資證明。
    John知道很多人懷疑需不需要做到這樣,但John衷心建議,這一步只是以備不時之需,沒有人希望用到,但假如真的有一天需要,可以大幅縮短官司時間,應該沒有人想每個禮拜跑法院吧?
  3. 先做預告登記當不動產只登記在情侶其中一方名下時,另一方可以申請預告登記,作用就像在東西上貼上姓名標籤一樣,告訴其他人說『嘿!這東西我也有份,要買之前我要同意,不然不算數唷!』
    這樣假如擁有不動產那一方要賣掉房子,妳會先被通知,妳不同意他動不了。
  4. 小心贈與稅假如登記名義人屬於賺錢比較少的那方,但佔房子的持分卻較多,會被認為登記名義人賺錢能力與償還能力不一致,還有可能被認為是贈與,多課一條贈與稅,要小心喔!
結論
這個案子最後我給了 Alice 一個關於預告登記的方法,也是看起來最能解決他燃眉之急的方式,希望我的好朋友可以順利的和平處理好跟未來前男友的關係!
即便是結婚了都還有機會離婚,但至少離婚還有法律規定的『夫妻財產差額分配』可以維護雙方權益。
對比之下,情侶之間是沒有任何保障的,再加上假如有個意外,我們還有機會要跟對方的爸媽一起共同持有一間不動產,除非是真的很確定要走一輩子了,不然行動之前還是三思而後行吧!