分享AFP考試心得和方法
圖片由 Freepik 上提供 文:張惠芳CFP 考取AFP心路歷程 連續2年參加FPAT(臺灣理財顧問認證協會)財務規劃書比賽,第一次以「FIRE幸福理財」榮獲「團體組第二名」,第二次以『上禾亞財務自由規劃書』榮獲「最佳顧問」獎,FPAT很用心安排採訪得獎者並錄製yutube影片,兩次頒獎典禮非常隆重,讓得獎者備感尊榮,因此認識了許多高手雲集的CFP們,開啟我的專業財顧視野,也激勵了我想成為CFP的渴望。 了解AFP和CFP考試規則後,2023年1月,報名了金融研訓院的課程,國內理財規劃人員+金融市場可以抵M1基礎理財規劃課程,2年以上保險從業人員可以抵M2風險管理與保險規劃課程,國內信託業務員+投信投顧相關法規抵M4投資規劃課程,所以報名M3員工福利與退休金規劃、M5租稅與財產移轉規劃及M1-M5總複習線上課程共120小時,作為居住在桃園的媽媽,時常通勤到台北,要照顧孩子,又要準備家庭晚餐,我的讀書策略是「活在當下」,同時做好時間管理和壓力調適。當開始讀書、上課或寫題目時,就會進入專心模式,這樣我才能高效學習,充分理解所學內容,並做好筆記。 3月準備考試,5月公布AFP成績通過。當我收到證書那一刻,心中充滿了喜悅,開始準備迎接下一個挑戰CFP考試。 準備AFP的方法和策略 考前 需要精心的準備和堅定的決心。為了節省來回交通時間,我充分利用了金融研訓院提供的『線上課程』以及『模擬試題』。金融研訓院有很多超級講師,將許多知識點以口號好理解,還有系統化圖表整理,讓學員們快速吸收,然就是投資學我的基礎知識很弱,所以聽不懂課程內容,請教許多CFP高手,推薦羅澤鈺會計師在投資學領域教的很不錯,另外參加台灣菁英財管的『投資學總複習班』,還有參加AFP模擬考試,培養考試臨場感和反應,泰然自若迎接AFP考試!在準備考試過程中,我遵循了以下幾個關鍵策略: 知識點連結運用 參加課程和解題時,我發現有些議題容易混淆。為了更有效地理解和記憶這些知識點,我採取了製作筆記和心智圖的方法。例如,我將勞保、勞工退休金、健保和國民年金相關的概念,如天花板投保薪資、退休金計算、資遣費年資等整合到一張心智圖中。幫助我快速複習,加深了我的理解。 另外推薦購買AFP CFP核心知識點一次掌握,整理很有系統化可以快速掌握重點,有新資訊更新CFP群組也會有勘誤表修正。 政策 政府的推動政策,譬如內政部不動 […] …
為了詐領4126萬保險金,乾冰桶男大生不惜雙腿截肢
圖片由 jcomp & Freepik 上提供 文:呂宛臻 此事件我們需警惕的教育問題與保險理賠需留意的地方 最近最毀人三觀、最震撼的新聞之一莫過於此新聞了。 一名年僅24歲男大生,遭高中同學欺騙,以為投資虛擬貨幣失敗賠了上千萬,得簽2500萬本票,不然黑道會找上門,並建議他可透過「詐領保險金」還款,在前一週投保5家保險公司,共8張保單,涵蓋意外險、旅平險、壽險等,以為可以賠到4126萬,最後只有兒時投保的醫療實支實付理賠23萬,其他保險公司拒賠,連義肢費44萬都不夠付,還倒貼21萬進去。 荒謬的是男大生截肢後,還一直堅信自己欠錢,連畢業後工作也持續還錢,直到被抓被起訴才知道全是騙局,不但領不到4000多萬保險金、面臨被保險公司起訴詐欺卻已經終身殘疾。 家長、學校該教孩子們什麼事情 台灣教育很常呈現萬般皆下品 ,惟有讀書高,填鴨式教育。小朋友們不是正在補習、學才藝、唸書,就是在前往補習班、才藝班的路上。 較少在推廣建立良好品格、正確價值觀,如何拒絕壞朋友的爛提議,如何保護好自己!導致原本應該是純真的校園環境暗潮洶湧,毒品、霸凌、性騷擾事件上新聞。 昔有孟母三遷,為了給小孩一個良好的讀書環境,雖說無法百分之百,但是至少可以杜絕一半以上莫名其妙的事情發生。 這也是我爸媽在我小學到大學期間,將我送進直笛隊、管樂班、管樂社、管樂隊的初衷,雖然避免接觸大多不良少年環境,不是在唸書就是在練樂器、比賽、運動的路上,讓我們得以在健康的環境長大,也讓我們過於單純,不知道人間險惡,大多是在出社會才直面人性的險惡,被騙、被騷擾、被佔便宜的震撼教育。 也不代表昔日的老師、同學、朋友就會一輩子真心待你,防人之心不可無,害人之心不可無,或許學校跟家長應該多告訴孩子們這一塊,被騙錢是小事,錢再賺就好,但如果像男大生這樣被騙,自殘導致終身殘疾,還被人笑笨,當成一則笑話看待,身為家長應該會很心疼,也來於事無補,木已成舟來不及了⋯。 保險理賠需要注意的地方 台灣人愛買保險,平均一人至少2-3張在身上,隨著健保限縮,越來越不給力,醫療發展越來越多新治療方式、機器,伴隨著是高額的醫療費用,動輒好幾十萬,對保險公司來說負擔日益沈重,對我們而言也需要越保越多樣,才能有相對完善的保障。 政府擔心保險公司垮台,也開始祭出相關規定,希望保險回歸「損害填補」原則,而非靠保險理賠賺大錢。先從實支實付最多 […] …
分享新科CFP考試策略和方法
圖片由 Freepik 上提供 文:張惠芳CFP 考取CFP心路歷程 連續2年參加FPAT(臺灣理財顧問認證協會)財務規劃書比賽,第一次以「FIRE幸福理財」榮獲「團體組第二名」,第二次以『上禾亞財務自由規劃書』榮獲「最佳顧問」獎,FPAT很用心安排採訪得獎者並錄製yutube影片,兩次頒獎典禮非常隆重,讓得獎者備感尊榮,因此認識了許多高手雲集的CFP們,開啟我的專業財顧視野,也激勵了我想成為CFP的渴望。 2023年5月公布AFP成績通過。緊接著在9月挑戰了CFP考試,並在11月通過。這成為了我今年最好的生日禮物。當我得知這個好消息,我忍不住跳起來歡呼,心中充滿了喜悅。這不僅是個人成就,也是對我的兒子展示終身學習和成長的重要性。 作為一名居住在桃園的媽媽,時常通勤到台北,既要照顧孩子,又要準備家庭晚餐,同時還要在假日探望母親和婆婆,安排國內外旅遊和聚餐。在這樣的「三明治家庭」中,如何在家庭、工作、健康、學習、興趣和朋友這六大功課中找到平衡,是一個巨大的挑戰。我的策略是「活在當下」,同時做好時間管理和壓力調適。當我開始讀書、上課或寫案例題目時,我會進入專心模式,這樣我才能高效學習,充分理解所學內容,並做好筆記。 準備CFP的方法和策略 考前 作為一名致力於成為CFP(Certified Financial Planner)的財務顧問,我深知這一旅程需要精心的準備和堅定的決心。為了節省來回交通時間,我充分利用了金融研訓院提供的『線上課程』以及『模擬試題』。在這個過程中,我遵循了以下幾個關鍵策略: 知識點連結運用 參加課程和解題時,我發現有些議題容易混淆。為了更有效地理解和記憶這些知識點,我採取了製作筆記和心智圖的方法。例如,我將勞保、勞工退休金、健保和國民年金相關的概念,如天花板投保薪資、退休金計算、資遣費年資等整合到一張心智圖中。幫助我快速複習,加深了我的理解。 在處理個案題目時,會遇到年齡和工作時間的情境。為了快速且準確地解答這些題目,會另外整理時間表。幫助迅速分辨勞工退休金的舊制和新制年資,以及在房地產買賣中應用舊制或房地合一的稅制。這種方法不僅提高了解題速度,也提升了準確性。 另外推薦購買AFP CFP核心知識點一次掌握,整理很有系統化可以快速掌握重點,有新資訊更新CFP群組也會有勘誤表修正。 政策 政府的推動政策,譬如內政部不動產平台推出的「300億 […] …
離婚後對方不讓我看小孩怎麼辦?
圖片由 Freepik 上提供 文:呂宛臻 離婚後小孩的監護權、親權、探視權 離婚後小孩是最無辜的,不要小孩的當皮球一樣被踢來踢去,要小孩的又爭得你死我活,爭監護權、扶養費等。我有個客戶小美(化名)她與老公離婚時沒有共識,雙方都想要獨佔8歲兒子,只好對簿公堂,法官最後將兒子判給前夫,且每個月10號要給前夫1.5萬的小孩扶養費,每個月第一、第三週末為媽媽的探視權此後前夫挾天子以令諸侯,要求提高扶養費到2.5萬,且不定期還說孩子生病要醫療費等等理由,不給錢就不給小美看兒子。小美是服務業薪水3萬左右,根本無力負擔,為此來問我怎麼辦?可以報警處理嗎?可以改監護權嗎? 親權、探視權、監護權差異 法律名詞霧煞煞,連我都會口誤。親權等於監護權嗎?兩者有類似的意義,差別在於,「親權」指的是父母;「監護權」指的是非父母,父母不能行使親權,如雙亡或被抓去關等,父母遺囑指定或法院指定監護人行使權利。親權等於探視權嗎?探視權是親權中的其中一環。 監護權/親權:指的是「對未成年子女(18歲)權利與義務之行使負擔」,可判給父母共同或其中一方行使與負擔。義務與權利分兩類「身體」與「財產」照護權。 因父母有保護教養的權利義務,所以在未成年子女(18歲)心智成長階段,為保障子女身心健全發展,需要由父母雙方以孩子最佳利益為主要考量,來行使權利及負擔義務。 身體:包含 1.居住所 2.懲戒 3.子女交還請求權 4.身份行為及身上事項的同意、代理權 5.撫養 6.賠償。 財產:包括 1.財產管理 2.財產行為法定代理 3.使用的收益 4.處分。 探視權:探視權是無法剝奪的!探視權是賦予沒有監護權/親權的一方,如小美,探望、照顧兒子的權利,也是兒子享受母愛的權利。此乃人倫天性,即便離婚放棄探視權,依然可以提起訴訟讓法院幫忙約定探視時間。除非父母本身有 I.重大精神疾病 II.傳染病 III.嚴重家暴 IV.難以改正的惡習,才會真的被剝奪探視權。探視權如果雙方無共識,交由法院判。通常約定 平日,如小美每月第一、第三週六、日等 寒暑假:一般寒假會多7天,暑假會多14天 農曆過年 父親節/母親節 後續可協調,雙方同意即可,孩子16歲後要依他的意願為主。平時在不影響孩子課業、生活作息時,可電話、視訊、電腦、書信等方式聯絡感情,另一方不得阻撓!且居住地址、聯絡方式如有變更或發生其他重大 […] …
2024年台灣養孩子的低標和富養孩子費用是多少?如何聰明理財,讓每一筆教育費為孩子的夢想加分!
圖片由 Freepik 上提供 文:張惠芳CFP 林氏夫妻新婚3年正在等待新生兒小龍誕生,分享即將成為新手爸媽喜悅,享受甜蜜的負擔,傳聞養一個孩子要花很多錢,卻又不知道多少錢?所以尋求CFP國際認證高級理財規劃顧問協助了解,家裡多了一個成員,財務規畫該如何調整,欲準備小龍的教育費和生活費,如何能平衡家庭生活開銷及未來退休金準備,希望透過財務規劃聰明理財,讓每一筆教育費為孩子夢想加分。 2024年台灣養孩子低標和富養孩子費用 阿林夫妻為雙薪家庭諮詢養育小孩費用,養育小孩有三個費用如下: 保母費 懷孕生產前就開始做新生兒先天性疾病篩檢,高齡產婦需要做到羊膜穿刺測試是否有唐氏症、高層次超音波、染色體基因檢測等都需要花費累計加總數萬元,生產就看是自然產3天健保給付,只要負擔病房費和部分負擔,自然產保險不會理賠,非自願剖腹產住院5-7天,費用5萬-20萬,端看病房費及自費項目及新生兒檢查項目,出院後家人協助在家坐月子,只要負擔月子食材,也可請月嫂來家裡協助帶小孩和準備月子餐,月嫂全天來家裡服務費用每天3000-3500元,可以參考達人網,也可直接到月子中心,享受月子餐服務和學習如何照顧寶寶,月子中心費用大概每天6000-1萬。 林氏夫妻為雙薪家庭住在台北市,林太太產假休完開始上班前,就要開始找保母,照顧10小時保母大概每月18,000元,全天候保母約28,000元,另外支付保母年終獎金1個月和三節獎金,每個縣市價錢不同。 也可以找托嬰中心,托嬰中心每月11,000-20,000元,以上保母費用和托嬰中心費用可以參考親子天下網站。 政府目前正在推0-6歲國家一起養,有相關補助規定如下: 2024年政府將再調高托育補助,公共托育每月增至7,000元、準公共托育則增至13,000元,並針對中低收入戶、低收入戶、弱勢家庭及第2胎以上子女加碼補助。可以參考衛福部規定如圖二。 0-6歲也可以申請育兒津貼,育兒津貼和托育補助二擇一選擇補助。 教育費 幼兒園有分公幼和私幼,費用和補助可以參考親子天下網站和圖,公立國小國中免學費,私立幼兒園國小國中高中可以參考康橋國際學校,另外加上補習班和才藝費、冬令營夏令營、英文營隊等,公立大學學費請參考台灣大學文學院每年5萬,理工科每年6萬,私立大學學費請參考淡江大學,文學院每年10萬,理工科每年12萬左右。2024年2月政府補助高中高職學生全面免學費 […] …
財務目標達成:從自助行到客製化的選擇
圖片由 Freepik 上提供 文:方芊淳 今年終於回歸正常生活,三天兩頭就可以看到身邊的朋友家人出國, Covid把大家關3年了,好久沒有出國旅遊的日子真的快悶壞了! 不知道大家的旅遊習慣是自助旅行還是跟團? 25歲的時後,開始當起了背包客,一切都自己來 當年什麼都沒有(錢也很少),有的就是「時間」 設定想出發的地點,開始找機票、看住宿、找交通、辦簽證…… 一路自己摸索過關斬將,花了好大功夫才抵達目的地。 35歲的時後,跟先生討論著蜜月的目的地 , 心中設定了很多東歐國家沒有去踏訪過 ex 保加利亞、索非亞, 但是礙於兩個人都有工作在身 ,跟本沒有太多時間可以去安排自助 折衷討論了好幾回合,終於找到了跟團的方式去了「以色列 、約旦」 跟團真的是非常舒服的方式, 繳了團費、出席說明會、準備旅行社要的文件、建議事項照做, 就是跟著領隊導遊走就對了…… 懷孕的時後去了峇厘島,行程近乎「客製化」 一司機一領隊,整車就只有我們四個人 行程由我們提出想去的地方,再跟司機領隊討論, 有的行程太遠或是費用太高,顉隊也會提出他的方案 配合我們的預算讓我們參考,進行調整 打破了先生對出國旅行只有跟團或自助的印象,而且對那一趟旅行非常滿意 財務規劃用旅行行方式來比喻的話, 「自助行」最充實,因為要花很多時間做足所有功課,行程中有一點差錯,就要再花時間、 有時後原本以為有省錢,反而花了更多的補救花費…… 在財務旅程上,設定好目標(目的地), 保險、投資、退休、稅務規劃,每一項都是要做功課的 過程中發現買了不適合的保單、投資了無法達成報酬率的標的, 一路摸索前進,要自己不斷調整財務務計畫,這些都會影響抵達目的地的時間… 「跟團」舒服又簡單,錢付了跟著走就對了,但是也最容易有抱怨 在看介紹的時後怎麼沒有提到這些購物行程 、多了很多自費項目、照片的飯店與實際落差過大, 理專、保險業務拿著商品DM來告訴你美好的報酬率 ,卻沒有告訴你淨值的漲跌起伏伏很大; 保單可以包山包海,通通能賠,實際要用的時後才發現條款上的魔鬼。 「客製化」聽起來最貴最花錢, 但是因為是客製化,可以依照你的預算,過程中也不會再花其它冤望錢 在財務旅程中由理財規劃顧問為你量身打造, 從確認財務目標、盤點現況、確認缺口、訂定執行步驟,檢視優化….….… 陪伴著你一起抵達想去的目的地。 芊淳要說的事 財務目標妥善規劃,就能像旅 […] …
高齡獨居者要注意的5個居家生活老問題
圖片由 Freepik 上提供 文:王冠樺 什麼是「高齡獨居」? 台北市政府對「獨居老人」的定義條件如下: 一、年滿65歲以上,單獨居住本市,且無直系血親卑親屬居住於本市者。 二、雖有同住者,但其同住家屬無照顧能力。 三、同住家屬一周內有連續3天(含3天)以上不在者, 列入獨居,但間歇性不在者,不予列入。 四、夫與妻同住且均年滿65歲,且無直系血親卑親屬居住台北市者,列入獨居。 夜半12點,突然傳來陣陣塑膠的燃燒味,前陽台、後陽台以及樓梯間都仔細檢查後,卻找不到引發臭味的源頭。夜已深,只好上床準備就寢,而化學燃燒的味道卻越發濃烈,也因前陣子住宅地下停車場有電動車自燃的陰影,最後還是抵不住心中的不安而起了身。走到地下停車場察看,沒有異狀,一層層走著樓梯尋找,還是沒有所獲,只有更加濃烈的燃燒味。 轉眼,午夜12點半,既怕打擾到熟睡的鄰居,又怕真有危險時大家錯過了救命的時間點,帶著忐忑的心按下鄰居的電鈴。出來應門的是快70歲的女主人,她被我的門鈴聲而吵醒,也因此才聞到陣陣的燃燒味,當她呼喊著男主人出來察看時,我在門外聽著男主人的回應,他正因為腳痛而起不了身不想出門。我與這位女鄰居,又在住宅附近搜尋一番,在還是找不到燃燒原因的情況下,我們只好逐戶按門鈴告知大家,並請幫忙確保家中的電線與火源,雖然最後還是因為沒有找到問題的源頭而散會,但這次的夜半驚魂讓Grace有一個發覺。 天啊 ! 同棟住戶中竟然好多70歲左右的長者,有小孩不同住的獨居夫妻、有高齡8、90歲與單身子女同住的長輩。因為少子的現況,平均一戶生1~2個孩子,成家後的子女另有住所、獨身的子女有在外打拼居住而不在身邊、同住的子女也有因為年紀增長而成了老老照顧的情況。 依「109年人口及住宅普查」統計,65 歲以上「獨居者」達 57.1 萬人(其無子女者 6.9 萬人),但65歲獨居者依衛生福利部統計,111 年底列冊需關懷獨居老人約4.5萬人。兩者間的差異主因中央政府尚無統一管理機制,現行獨居者的安全是由各縣市政府自行制訂與管理,獨居長者更需要自行通報才會被列冊關懷。其中一些不與子女同住的長者,因子女住於同個城市內所以不被列入;與子女同住,但子女白天就職不在家需要獨居的長輩也不被列入;這些高齡且獨居的長輩,與多數時間自己獨自在家的長輩,在居家與日常的安全,更常是政策上的一個漏洞。 在台灣,長輩們大多喜歡在自己習慣 […] …
年金的稅賦探討
圖片來源:Freepik 文:丁迺龍 ~ 前 言 ~ 臺灣將進入超高齡社會,未來 65 歲以上老人將佔總人口的 20% 。加上國人壽命愈來愈長,男性平均壽命 78 歲 ,女性 84 歲。退休後的第二人生愈來愈長,如何讓自己的退休金用的長長久久,陪伴自己到終老 ,變得異常重要。年金保險是一個理想的退休工具,因為它能陪伴被保險人到終老,所以政府規劃的退休制度都是架構在年金上,甚至被保險人身故時”遺有配偶、子女、父母、祖父母、受其扶養之孫子女或受其扶養之兄弟、姊妹者,得請領遺屬年金給付”(勞工保險條例 第 63 條)。 年金是一種保險,有稅賦上的優惠,但並非完全免稅,年金涉及哪些稅賦是本報告探討的重點。 一 、 年金的介紹 年金的壽命分 2 個階段,前半段稱累積期,後半段稱給付期。累計期顧名思義即是累積財富的階段,給付期就是將累積的財富分期還給被保險人, 所謂分期可以為年、半年、季、月 。 若年金沒有累積期 ,直接進入給付期, 這種年金稱為「即期年金」 。 二、年金的種類 年金依性質與屬性的不同又分為 : 社會年金 :如公保年金、勞保的老人年金、國民年金 職業年金 :各職業雇主為員工提供的年金 商業年金: 由保險公司發行的年金保險供民眾購買 因性質不同,在稅賦上的優惠也不盡相同,本研究報告的重點在商業年金 。 三、年金的特性 累積期與給付期:年金的壽命分 2 個階段 ,前半段是累積期 ,後半段是給付期 。累計期與給付期的劃分是由制度及被保險人的決定。 年金是生存險,以被保險人的壽命(餘命)作為給付的期限。 年金並非固定值,可根據物價指數做調整(社會年金) 或根據保 險公司的宣告利率做調整 。 四、商業年金險中的角色關係 年金險會被課什麼稅? 由誰繳這筆稅? 牽涉到 4 個角色擺放的位置,分別是: 付費人 : 繳保費的人, 要保人 : 要保人是年金險的主人(擁有者) ,至少在累積期是如此 。年金是一筆資產,在未進入給付期前,要保人是這筆資產的主人,他可以解約取回保單價值準備金,甚至可以變更要保人 。 被保險人: 是年金保險的標的物,年金險是為被保險人而成立的保 險, 它關係著整張保單未來的走向,尤其牽涉到年齡時,有的年金會規定成立時被保險人的年齡(如:40 歲), 規定給付期最晚啟動的年齡 (如:不得晚於 80 歲)。 年金險是以被保險人的壽命(餘命)來計算給 […] …
增加股利,讓你明年不用繳綜所稅?還有3點迷思需考量
攝影師:Kyle Hanson 文:邱玉茹 《伊索寓言》裡有一個這樣的故事。有一對農村夫妻,養了一隻每天會下一顆金蛋的鵝,有了金蛋改善了他們的生活品質。但是每天慢慢等待這僅僅一顆的金蛋,已經讓這對農村夫妻覺得不滿足了!心想這隻鵝的腹中一定有一大塊的金子,如果能把它拿出來,要致富不就更快。於是農村夫妻就把鵝殺了,卻發現和普通的鵝並沒有兩樣。於是這對夫妻不但未得金塊,連每天的金蛋也沒了! 5月報稅月,和很多朋友都討論到綜合所得稅的話題,也幫幾個教師朋友計算了所得稅,其中比較特別的是和朋友討論到能否善用股利可扣減稅額的優勢,提高股利而不用繳到綜所稅?這樣的思考出發點是否還有更完善的地方呢?還是可能會像上面故事的那對農村夫妻一樣,歡迎大家一起思考看看~ 文章大綱 一、股利可扣減稅額8.5%,上限8萬 二、股利節稅3大迷思 三、玉茹的話 一、股利可扣減稅額8.5%,上限8萬 現行的股利所得課稅方式有兩種,「 合併課稅 」或「 分開課稅 」兩種二擇一。股利分開計稅可以抵減當年度的應納稅額,(股利+盈餘)x 8.5%=股利可抵減稅額,最高上限8萬。 案例試算1: Kiki在知道自己境內年所得90萬的狀況下,薪資收入60萬,加上股利30萬,這樣是不是就可以不用繳稅了呢? 綜所稅試算3步驟: 綜合所得總額:薪資600,000+股利300,000=900,000 綜合所得淨額:900,000-免稅額92,000-單身扣除額124,000-薪資扣除額207,000=477,000 應納稅額:477,000 x 稅率5%-股利可扣減稅額25,500=-1,650 試算結果不用繳稅,反倒還可以退1,650元的稅,站在節稅的角度這真的是一大優勢;但是,若站在理財規劃的角度,是否還有不同角度的思考點呢? 二、股利節稅3大迷思 領股利,先有本金,更要做好收支管理 想要領30萬的股利,本金需要有多少呢?以現金配息率回推,表格試算給你看! 比起累積股利,重要的是我們要如何做好每月的收支管理,才能讓我們有足夠的本金可以做投資規劃;收支管理要讓我們現在能過著期待的生活,又要能為未來提早做準備。在還沒有30萬股利之前,應該優先專注在本業,想辦法提高收入,將支出控制在合理範圍,並做好理財規劃。 不用繳稅,卻失去資產翻倍的機會 如果股票僅選擇高配息率的標的,也許可以幫你省下2.55萬的綜合所得稅,但是如果投資 […] …
包租婆租出去的房子,有可能收不回來?
攝影師:David McBee 文:楊馥瑄 近期有一篇新聞報導 : 「 84歲陳姓婦人居住的透天厝,因遭現任屋主鎖門,陳婦不得其門而入,因此在門口「紮營」,拉白布條、噴漆,還向媒體投訴。她說,該棟透天厝是她與丈夫多年打拚,但已過戶給長孫,長孫一年多前將房屋賣掉,現任屋主不讓她住在該址,所以在場抗議。」 透過以上這個案例可以延伸思考 : 提早分配不動產可能會讓老年無所依靠,還有關於房屋租賃時的管理問題…… 現在貧富差距越來越大,年輕世代越來越多人傾向活在當下,不願意讓「房貸」把自己壓的喘不過氣、犧牲生活品質,租屋需求也因此大增 ; 反觀手上握有資金的投資客或退休族群,因通膨高漲,透過購入不動產,除了可抗通膨、壓縮未來繼承時的課稅資產,同時還可創造退休月現金流。因此有越來越多的人想當包租公包租婆。但,你知道嗎 ? 租出去的房子除了要持續繳地價稅、房屋稅等持有稅,還須負責房屋的招租、修繕、管理,甚至有可能租出去的房屋有一天會收不回來? 問題就出在租賃合約。房屋租賃契約有分為「定期租賃」及「不定期租賃」,一般來說,房東跟房客會簽訂租賃契約,約定租期、租金、押金等,有訂期限的租約,房東於約期屆滿即通知房客收回房屋,這部分比較沒有爭議,但若是合約到期,房客繼續付租金並持續佔有房屋,而房東未表示反對,繼續收租,那就會轉成「不定期租賃」,這時候如果房東想要收回房屋就要符合民法和土地法的相關規定了。 為保障承租人的權益,土地法第100條規定 :「不定期租賃」房東要收回房屋,須注意符合下列情形之一:「房東因收回自住或重新建築」、「承租人將房屋違法轉租他人」、「積欠租金,除擔保金抵償外,達兩個月以上」、「承租人違法使用房屋」、「承租人違反租賃契約」或「承租人損壞房屋而不為相當之賠償」之規定。也就是說,在不定期租賃的情況下,如果有符合上面情形之一,若原租金都是按月給付,則房東應在一個月前按民法規定通知承租人終止租約,但若未有上列情形者,房東不可片面要求收回房屋,必須要房客也同意退租才能收回房屋了。 仔細看看條款的內容,假設承租人沒有違反使用、且按時繳交租金,那房東就唯有在重新建築及客觀上有收回自住需求時才能收回,因為以立法的角度來看,承租人是相對弱勢,法律上會給予必要的保護,確保承租人有居住的權利。房東不可以直接換鎖、或擅自將承租人的物品遷出,否則,即便房東是房屋所有權人,也可能因此涉及 […] …