2025上半年直播講座：當理財與不動產相遇
日期：114年05月14日（三）
時間：PM 07:00-08:30
講師：王柚鈞
主題：當理財與不動產相遇
方式：FB直播分享
夥伴回饋：蕭光廷
不動產市場與個人財務策略分析：
- 不動產市場現況與趨勢
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- 購房時應優先考量財務面，其次是空間面。
- 近年台灣推案的面積縮水，因為單價逐漸提升。即使財務壓力因政策降 低，總價預算可能固定，單價提高導致能買到的坪數變小。
- 建商現在推案常有所謂的兩房或類兩房，甚至將原本的儲藏室說成室內 空間。
- 印象中，台北市已將單價列入豪宅認定標準，單價每坪 125 萬以上就 可能被認定為豪宅。
- 目前台北市市中心（如大同區、圓山範圍）的開價很高，可能達到每坪 150-170 萬，甚至建商品牌更好的能開到 180-200 萬。
- 過去大同區在印象中是蛋白區域，但現在大馬路旁的地址開價可達百萬 以上。
- 講師觀察到在地人因舊記憶的單價觀念，常常買不下新房子。
- 從去年第一季來看，價格已到高點，預計會持平或下修。
- 新青安政策像強心針，撐到了去年底。
- 講師認為今年房市將受到重擊。目前市場呈現觀望氛圍，導致量能變 小。
- 仲介回報的一線消息顯示，看房的來客數比去年少很多。
- 有些人認為現在沒人看房，或許是個入場或談價的好時機。
- 不動產與金融資產聯動性很強。地緣政治、全球金融影響（如川普的關 稅、美元貶值、新台幣升值）都會影響資金流動性與移轉。
- 除了股市外，房地產去年已差不多到一個點，今年預計有較大衝擊。
- 購屋考量與談價技巧 購房時，第一個要看財務，第二個要看空間。
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- 首先必須了解自己的目標需求：自用、留給小孩、為父母購屋或投資 等。這點很重要，否則會不清楚購屋動機。
- 目前投資為主的需求已下降或冷淡許多。
- 對於自用買家，若覺得附近有公共建設發展性，目前或許是個談價格或 好的入場時機。因為自用不太會受波段影響，持有 3-5 年或更久，可等 景氣循環再處分。
- 談價技巧：
- 要看建商或地主是誰。
- 預售屋要買到好價格，可分幾種類型。
- 認識代銷或建設朋友，打聽是否能在正式開案前優先看房，可能 有機會買到好價格。
- 中古屋或新成屋談價可檢視房屋缺點.
- 了解屋主售屋心態也很重要. 若屋主是單純自住換房且資金無壓 力，可能不急賣. 但若屋主急於脫手 (例如需變現離開台灣)，可 能會有急賣心態，談價較有優勢.
- 買賣雙方誰比較急，誰就吃虧，這點與財務狀況息息相關.
- 不動產相關財務指標
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- 台灣在房價所得比和房貸負擔率方面非常不健康，幾乎世界第一.
- 台北市去年度第四季的房價所得比為 16.43。這意味著不吃不喝約 16.5 年才能買得起房子.
- 房價所得比的計算方式是中位數住宅價格除以家戶可支配所得的中位數.
- 台北市去年度底的房貸負擔率已突破 70%，達到 71.21%. 新北市為 61.01%.
- 往年財務顧問建議的房貸負擔率通常抓 30-40%. 雖然內政部負擔率計 算基礎是 20 年貸款 (實際可能 30-40 年)，比例可能稍低，但數據仍 非常恐怖.
- M1b/M2 指標反映流動現金和定存的流動性。流動資金多時，可能流 向股市或房市.
- 講師曾遇過買方因美金貶值導致資產受影響，而要求降價購屋的實際案 例。這顯示個人資產配置會影響購屋決策.
- 政府政策分析與影響
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- 政府政策在不動產市場上通常是落後指標. 政策的出台往往是在一些跡 象已經變得嚴重或明顯之後.
- 市場的變動通常跑在政策前面. 許多市場消息可能是詐騙，不實消息可 能導致財富損失.
- 政府處理紅單等投機行為也是較後期才出手，投機客可能早已獲利豐厚.
- 台灣房價持續上漲的原因之一是持有成本太低. 地價稅、房屋稅、囤地 稅等的計算基準與市價落差太大，導致囤地或持有房產的成本不高.
- 國外的房屋稅相對高，且不繳可能被政府強制執行，這在台灣目前或未 來機率很低.
- 房屋稅 2.0 是近期重要政策. 該政策旨在透過較高稅賦抑制投資性操 作，持有越多房產成本越高.
- 同時，房屋稅 2.0 也提供優惠，鼓勵持有多房者將房屋出租給符合社會 住宅條件的對象 (如透過包租代管). 這被視為良善的政策利益，鼓勵將 私有住宅轉為社會住宅功能.
- 分析政策影響需看自身角色 (買方或賣方).
- 在台北市，房價所得比過高，價格可能維持穩定不大幅下修，但租賃市 場看好. 台北的租金近年來有驚人漲幅.
- 政府的租金補貼或租金扣除額政策，實務上可能變相導致房東將成本轉 嫁給租客. 因為租客若申請補助或扣除額，政府會知道房東出租行為， 影響房東稅賦，房東可能因此漲租. 房東可能提供報稅和不報稅兩種價格.
- 主持人認為政府在協助租屋族政策上需要更周全的思考. 5. 不動產投資機會與風險
- 不動產市場中存在超額報酬的屬性，例如法拍屋和計畫變更.
- 法拍屋市場在房地合一稅後，短期整理出售的量能已減少許多.
- 計畫變更 (土地地目或使用分區變更) 可遇不可求，但若對市場有熟悉 度，可觀察都市擴大計劃或公共建設注入的區域. 都市內的老舊兩層樓 房可能因周遭發展繁榮而面臨地目變更，容積率提高，帶來地價暴漲. 鄉村區農地也可能因都市計劃擴大而身價暴漲.
- 都更與危老是另一種機會，尤其台北市出現大型都更案. 危老基地通常 基地較小，施工相對困難.
- 危老案公設比會非常高，超過 35%. 對於原地主換新房可行，但對於買 方需考慮室內面積縮水問題.
- 海外不動產投資的最大風險在於當地政經情況的不確定性. 不動產流動 性低，遇到問題不易變現或抽身. 資金移轉和稅負也是需考量因素.
- 地上權宅通常以市價七折出售. 但持有成本較高 (管理費、地租)，貸款 條件差 (多為信貸，利率高年限短)，且地租會浮動調整. 需仔細模擬地 租漲幅及總持有成本.
- 微型商辦符合年輕人創業趨勢. 對業主而言，投報率高. 對投資者而言效 益不錯. 創業年輕人可以法人名義持有，有利費用認列. 投資微型商辦 時，可比較新舊物件，舊屋齡的總價低，投報率可能更好. 租金行情差 異不大，但價格差異大.
- 共同持有不動產的問題，可考慮處理掉換取資金，用於其他理財規劃 (如保單). • 不動產與理財可結合進行退休規劃.
- 建商與營造廠評估
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- 建商可分為上市與否，上市建商通常資金壓力較小.
- 大型建商全台推案需要大量資金，靠上市籌措，但可能難以確保每案品 質.
- 大型建商可能為了降低成本，使用制式化或複製的建築設計圖.
- 講師認為比起建商品牌，更應注重營造廠是誰，尤其在缺工缺料時期.
- 可查詢營造廠的過往實績經驗、甲級乙級丙級資格、是否有公安事件等 資訊. 營造廠若近年公安事件多，可能表示其分包整合能力不佳.
- 政府監管單位或工程單位的網站通常會公開營造廠的過往狀況.
- 看預售屋時，文件會說明營造廠是誰和工法.
- 留意營造廠的經驗值，例如若過往多蓋低樓層建物，突然要蓋超高層 (如 24 樓以上)，需多留意其是否具備足夠實績. 不同類型建物 (超高層、集合住宅、透天) 需要不同的營造經驗.
- 都更案較多由中小型建商承接，大型建商傾向整合到 100% 才願意接 手.
- 選擇都更建商時，除了查詢過往實績和評價外，地主可比較不同建商提 出的計畫書，包括分回比例 (權變比/合建比).
- 小型危老基地的施工相對困難，必須找到品質較好的營造廠. 7. 給新手/小白的建議
- 無論是不是新手，首先都應盤點自身財務狀況.
- 對於新手或小白，建議先預留緊急預備金 (約 6 個月生活費). 這比買房 本身更重要.
- 若有家庭給予的資產 (如舊廠房)，即使是新手也可考慮活用. 例如將舊 房出租，由租客負責裝修並符合法規，地主收取租金. 這是運用既有資 產的一種方式.
- 對於完全白手起家者，可以透過房地產市場來磨練自己對貸款和現金流 的掌握度. • 建議從自己可以入手的區域開始買房.
- 主持人強調，因不動產單價高，貿然出手可能帶來後續困擾與風險. 事 前的評估非常重要.
- 理財規劃應通盤考量，各種資產會互相影響. 清晰的目標性是找出最適 合執行方案的關鍵.
- 若對評估不確定，可尋求專業顧問協助，從第三方角度進行了解與評估.
