包租婆租出去的房子,有可能收不回來?

包租婆租出去的房子,有可能收不回來?

攝影師:David McBee

文:楊馥瑄

近期有一篇新聞報導 :

「 84歲陳姓婦人居住的透天厝,因遭現任屋主鎖門,陳婦不得其門而入,因此在門口「紮營」,拉白布條、噴漆,還向媒體投訴。她說,該棟透天厝是她與丈夫多年打拚,但已過戶給長孫,長孫一年多前將房屋賣掉,現任屋主不讓她住在該址,所以在場抗議。」

透過以上這個案例可以延伸思考 : 提早分配不動產可能會讓老年無所依靠,還有關於房屋租賃時的管理問題……

現在貧富差距越來越大,年輕世代越來越多人傾向活在當下,不願意讓「房貸」把自己壓的喘不過氣、犧牲生活品質,租屋需求也因此大增 ; 反觀手上握有資金的投資客或退休族群,因通膨高漲,透過購入不動產,除了可抗通膨、壓縮未來繼承時的課稅資產,同時還可創造退休月現金流。因此有越來越多的人想當包租公包租婆。但,你知道嗎 ? 租出去的房子除了要持續繳地價稅、房屋稅等持有稅,還須負責房屋的招租、修繕、管理,甚至有可能租出去的房屋有一天會收不回來?

問題就出在租賃合約。房屋租賃契約有分為「定期租賃」及「不定期租賃」,一般來說,房東跟房客會簽訂租賃契約,約定租期、租金、押金等,有訂期限的租約,房東於約期屆滿即通知房客收回房屋,這部分比較沒有爭議,但若是合約到期,房客繼續付租金並持續佔有房屋,而房東未表示反對,繼續收租,那就會轉成「不定期租賃」,這時候如果房東想要收回房屋就要符合民法和土地法的相關規定了。

為保障承租人的權益,土地法第100條規定 :「不定期租賃」房東要收回房屋,須注意符合下列情形之一:「房東因收回自住或重新建築」、「承租人將房屋違法轉租他人」、「積欠租金,除擔保金抵償外,達兩個月以上」、「承租人違法使用房屋」、「承租人違反租賃契約」或「承租人損壞房屋而不為相當之賠償」之規定。也就是說,在不定期租賃的情況下,如果有符合上面情形之一,若原租金都是按月給付,則房東應在一個月前按民法規定通知承租人終止租約,但若未有上列情形者,房東不可片面要求收回房屋,必須要房客也同意退租才能收回房屋了。

仔細看看條款的內容,假設承租人沒有違反使用、且按時繳交租金,那房東就唯有在重新建築及客觀上有收回自住需求時才能收回,因為以立法的角度來看,承租人是相對弱勢,法律上會給予必要的保護,確保承租人有居住的權利。房東不可以直接換鎖、或擅自將承租人的物品遷出,否則,即便房東是房屋所有權人,也可能因此涉及刑法第306條的無故侵入住居罪。

不動產是許多人心目中抗通膨和傳承資產的好工具,在規劃投資時,也要記得請教專業地政士、財務顧問或律師了解相關法令和各項持有稅負及成本,保障自己的權益喔 !